自然资源价格评估通则

（报批稿）

目 次 

前言

引 言

1范围

2规范性引用文件

3 术语和定义

4 基本技术原则

5 主要技术路径

6 价格内涵的界定

7 价格影响因素

8 各类自然资源价格评估方法与应用要点

9 生态保护补偿和生态环境损害赔偿评估

10 政府公示价格评估

11 执业准则

 

附录 A（规范性）林地价格评估方法（略）

附录 B（规范性）草地价格评估方法（略）

附录 C（规范性）海域的其他价格评估方法（略）

参考文献（略）

前 言

   本文件按照 GB/T1.1-2020《标准化工作导则第 1 部分:标准化文件的结构和起草规则》的规定起草。

   本文件由中华人民共和国自然资源部提出。

   本文件由全国自然资源与国土空间规划标准化技术委员会（SAC/TC93）归口。

   本文件起草单位：自然资源部自然资源开发利用司、中国土地估价师与土地登记代理人协会、国家林业和草原局调查规划设计院。

   本文件主要起草人：郑凌志、赵松、伍育鹏、朱道林、王军、林坚、全志远、武健伟、杨雪松、许晓屏、廖旻、杨亚东、张延丽、李晨晨。

引 言

   为指导和规范我国自然资源价格评估的基本理念与定位、技术方法与程序，明确执业准则、科学显化自然资源资产价值，服务于自然资源的市场配置与合理开发利用，制订本文件。

自然资源价格评估通则

1 范围

  本文件规定了自然资源价格评估的术语和定义、基本技术原则、主要评估技术路径、主要评估方法、不同权利和不同目的下各类自然资源价格评估的技术要点，以及自然资源政府公示价格评估；明确了自然资源价格评估执业准则。

    本文件适用于土地、矿产、海域、无居民海岛等自然资源的价格评估，以及涉及森林、草原、湿地、海洋等自然资源的生态保护补偿和生态环境损害赔偿评估。在开展相应类别的自然资源价格评估时，凡本文件未列明事项，在各自然资源门类现行规范性文件中有所规定的，从其规定。

    本文件不适用于水资源的价格评估。

2 规范性引用文件

    下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。

    GB/T 18508 城镇土地估价规程

    GB/T 21010 土地利用现状分类

    GB/T 28406 农用地估价规程

    GB/T 31118 土地生态服务评估 原则与要求

    GB/T 38582 森林生态系统服务功能评估规范

    HY/T 0288 海域价格评估技术规范

    LY/T 2899 湿地生态系统服务评估规范

    TD/T 1052 标定地价规程

    中国矿业权评估师协会.《中国矿业权评估准则》（2007 年第 2 号）.2007 年 5 月

    中国矿业权评估师协会.《矿业权出让收益评估应用指南（试行》（2017 年第 3 号）.2017 年 10月

    中国土地估价师与土地登记代理人协会.农村集体土地价格评估技术指引（中估协发〔2020〕16号）.2020 年 4 月.

3 术语和定义

3.1

    自然资源 naturalresources

    天然存在、有使用价值、可提高人类当前和未来福利的自然环境因素的总和。

3.2

自然资源价格 priceof natural resources

    在市场条件下形成的自然资源权利价格，是自然资源经济价值在市场中的货币化体现。

3.3

自然资源生态价值ecological value of natural resources

    人类直接或间接从生态系统中获得的效用或服务的货币化体现。

    注:本文件所述的自然资源生态价值专指自然资源生态系统服务价值，包括供给服务、调节服务、文化服务和支持服务四类惠益的货币化。

3.4

自然资源价格评估valuation on natural resources

    自然资源评估专业人员根据评估目的和待估对象的状况，遵循评估原则，按照一定的评估程序，在全面调查和综合分析价格影响因素的基础上，根据自然资源的类别、效用特征及其市场状况，选用适宜的评估方法，通过直接市场或模拟市场上的客观价格信号，对待估对象在估价期日的价格进行估算和判定的活动。

3.5

估价期日 date ofvaluation

    待估对象的价值或价格对应的某一特定日期。

    注:在本领域各规程、规范、技术指引中使用的“评估基准日”、“评估期日”、“评估时点”、“价值时点”等均为此同一内涵。

3.6

政府公示价格published value of natural resources

    以促进生态文明建设与自然资源的合理开发利用，维护经济和市场的平稳健康发展为目标，遵循政府公示价格相应的原则、方法和程序进行评估测算，并经政府确认、公布实施的自然资源价格标准。

    注:政府公示价格的表现形式包括建设用地、耕地、园地、林地、草地等各类土地资源的基准地价、标定地价，以及海域基准价等。

3.7

建设用地construction land

    建造建筑物、构筑物的土地，含采矿用地和废弃物堆积场所。

3.8

耕地 arableland

    利用地表耕作层种植农作物为主，每年种植一季及以上（含以一年一季以上的耕种方式种植多年生作物）的土地，包括熟地，新开发、复垦、整理地，休闲地（含轮歇地、休耕地）；以及间有零星果树、桑树或其他树木的耕地；包括南方宽度＜1.0 米，北方宽度＜2.0 米固定的沟、渠、路和地坎(埂)；包括直接利用地表耕作层种植的温室、大棚、地膜等保温、保湿设施用地。

3.9

园地 gardenland

    种植以采集果、叶、根、茎、汁等为主的集约经营的多年生作物，覆盖度大于 50%或每亩株数大于合理株数 70%的土地，包括用于育苗的土地。

    注：苗圃是固定的林木育苗地，不属于园地。

3.10

林地 forestland

    生长乔木、竹类、灌木的土地。不包括生长林木的湿地，城镇、村庄范围内的绿化林木用地，铁路、公路征地范围内的林木，以及河流、沟渠的护堤林用地。

3.11

草地 grassland

    生长草本植物为主的土地，包括乔木郁闭度＜0.1 的疏林草地、灌木覆盖度＜40％的灌丛草地，不包括生长草本植物的湿地、盐碱地。

3.12

湿地 Wet land

    陆地和水域的交汇处，水位接近或处于地表面，或有浅层积水，且处于自然状态的土地。

3.13

矿业权 miningrights

    包括探矿权和采矿权。探矿权是指在依法取得的勘查许可证规定的范围内，勘查矿产资源的权利。采矿权是指在依法取得的采矿许可证规定的范围内，开采矿产资源和获得所开采的矿产品的权利。

3.14

海域 sea area

    中华人民共和国内水、领海的水面、水体、海床和底土。其中内水，是指中华人民共和国领海基线向陆地一侧至海岸线的海域。

3.15

    在中华人民共和国管辖海域内，四面环海水并在高潮时高于水面自然形成的陆地区域，同时满足不属于居民户籍管理住址登记地的前提条件。

4 基本技术原则

4.1 替代原则

    自然资源价格评估应以相邻或类似区域的功能相同或相近、条件和内涵相似的自然资源价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的自然资源客观价格。

4.2 合理有效利用原则

    自然资源价格评估应以待估对象在一定的社会经济条件下,最为合理有效的利用方式为前提。判断自然资源最为合理有效的利用方式通常以是否符合其自身利用条件、法律法规政策规定、规划限制及生态保护要求、市场需求等为依据。

4.3 预期收益原则

    自然资源价格评估应以待估对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。

4.4 供需原则

    在具备市场环境的情况下,自然资源价格评估应以市场供需决定资源价格为依据，并充分考虑供需的特殊性和市场的地域性。

4.5 贡献原则

    自然资源的总收益是由资源客体及其他投入要素共同作用的结果，价格评估时应充分考虑各要素对总收益的实际贡献水平,客观确定资源价格。

4.6 变动原则

    自然资源的价格是由各种处于不断变化之中的价格影响因素相互作用形成的，评估中应把握价格影响因素及价格变动规律。

4.7 主导价值原则

    评估自然资源生态价值时，应以生态系统服务价值为主导，针对不同自然资源类型合理设置服务功能指标，以此为基础评估自然资源生态系统服务价值。微信公众号：估价师平台

5 主要技术路径

5.1 交易实例比较修正路径

    基于替代原则，选择符合一定条件的可比交易实例，分析比较待估对象与可比交易实例的差异，以可比实例的交易价格为基础，通过统一价格内涵，并对相关价格影响因素反映出的价格差异进行适当的修正，估算待估对象的评估价格。

建设用地、耕地、园地、林地、草地、海域、无居民海岛价格评估中的市场比较法，矿业权评估中的交易案例比较调整法、单位面积倍数法等归属此技术路径。

5.2 预期收益贴现还原路径

    基于预期收益和效用理论，将待估对象未来一定时期内的客观年纯收益（地租），以一定的还原率还原到估价期日，以此估算待估对象价格。

    建设用地、耕地、园地、林地、草地、海域、无居民海岛价格评估中的收益还原法，矿业权评估中的折现现金流量法、收入权益法和折现现金流量风险系数调整法等归属此技术路径。

5.3 整体价值剥离显化路径

    基于贡献原则, 在预期（或已经）开发完成后的待估对象整体价格的基础上，扣除预计（或已发生）的客观开发成本及利润等，以余额估算待估对象价格。

    建设用地、耕地、园地、林地、草地价格评估中的剩余法，海域价格评估中的假设开发法等归属此技术路径。

5.4 重置成本模拟分析路径

    基于贡献原则,按照重置成本，模拟、分析待估对象取得与开发过程中所耗费的各项客观费用，加上客观的利润、利息、应缴纳的税费，以及客观存在的增值收益等，并进行必要的修正调整，以此估算待估对象的价格。

    建设用地、耕地、园地、林地、草地、海域、无居民海岛价格评估中的成本逼近法，矿业权评估中的勘查成本效用法等归属此技术路径。

5.5 价格或费用标准修正调整路径

    基于替代原则，依据自然资源政府公示价格、自然资源使用金征收标准等，在充分对比分析待估对象与参照标准在内涵、影响因素等方面差异的基础上，经综合修正调整，估算待估对象价格。

    各类土地资源价格评估中的公示地价修正法（基准地价系数修正法、标定地价系数修正法、定级指数模型评估法、基准地块法等），海域价格评估中的海域基准价系数修正法，无居民海岛价格评估中的使用权出让最低价系数修正法，矿业权评估中的基准价因素调整法等归属此技术路径。

6 价格内涵的界定

6.1 一般要求

    ——自然资源价格评估应明确界定价格内涵。

    ——对于含有一种以上自然资源类型的客观对象进行整体评估时，根据需要，可分别界定或整体界定自然资源价格内涵。

    ——对于特定区域内某类自然资源的整体客观状况，宜按照该类自然资源在区域内的代表性、一般性特征界定其价格内涵。

6.2 价格内涵的基本要素

    评估中的价格内涵包括自然资源的价格种类，价格对应的市场特征、权利类型、权利期限，自然资源的开发利用特征及其限定条件，以及对应的估价期日等基本要素。微信公众号：估价师平台

6.3 价格种类

    ——评估中的各类价格可分别对应于经济价值、生态价值等各种人类可从自然资源中获取福利的货币量化值；当评估结果中包括经济价值之外的其他价值时，应明确说明。

    ——经济价值一般以待估对象在某一期日、某一状态下的存量价值表达。

    ——生态价值一般为生态系统在特定时段内产生的生态系统服务效用的流量价值，对于其中可累加的生态系统服务效用，亦可形成存量价值。

6.4 市场特征

    评估中应依据估价目的，合理界定评估价格所对应的市场特征，包括公开市场、特定市场上关联各方在充分考虑各自利益前提下可接受的公允价格，以及适用于特定供求关系的其他价格。

6.5 权利类型

    评估中的各类自然资源权利类型一般包括所有权和不同权能限定条件下的使用权。

    ——建设用地使用权类型通常包括出让土地使用权、划拨土地使用权、作价出资（入股）土地使用权、授权经营土地使用权、出租或租赁土地使用权，及其他依法设立的权利类型。

    ——耕地、园地、林地、草地等各类农用地使用权类型通常包括承包经营权、经营权；国有农用地还包括实际登记的其他权利类型。

    ——矿业权包括探矿权和采矿权。

    ——海域和无居民海岛使用权通常包括出让使用权及其他依法设立的权利类型。

6.6 权利期限

    各类自然资源价格评估时应明确界定价格对应的权利期限。

    ——评估中各类自然资源使用权的权利期限设定不得超过法定最高年期或合同约定的剩余年期。

    ——对于划拨土地使用权等法律未限定最高期限的权利类型，评估中可依据具体评估目的或合同约定内容等，按“无年期限制”设定，或依据相关政策合理设定权利期限。

6.7 开发利用特征

6.7.1 用途或功能类型

    各类自然资源价格评估时应明确界定用途或功能类型。

    ——对于各类土地资源，应依据 GB/T 21010 及相关产权证明文件具体界定土地用途。

    ——对于海域，应依据《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》及相关产权证明文件和利用情况具体界定用途类型。

    ——对于无居民海岛，应按国家规定的无居民海岛使用金征收标准对应的用岛类型界定。

    ——对于矿产资源，应依据《中华人民共和国矿产资源法实施细则》《关于进一步规范矿业权出让管理的通知》的有关内容界定主要矿种类型。

    ——评估生态价值时，应根据待估对象（生态系统）的特征，界定评估结果中反映的具体生态系统服务功能价值。

6.7.2 开发利用条件

    各类自然资源价格评估时应明确界定开发利用条件。

    ——对于建设用地，至少应界定基础设施状况，并界定容积率等开发利用条件。

    ——对于农用地，至少应界定基本设施状况，并界定主导耕作制度（主要经营方式或经营强度）、主要作物（树种、草种）等利用条件。

    ——对于海域及无居民海岛，至少应界定基础设施状况、开发利用条件等。

6.8 时间特征

    自然资源价格或生态价值评估应明确界定评估结果对应的期日或时间段。

    ——界定价格评估结果对应的期日应以 XXXX 年 XX 月 XX 日表达。

    ——评估生态系统服务的流量价值时，可根据基础资料对应的时间，界定评估结果表征的具体时段，可以 XXXX 年度或 XXXX 年度——XXXX年度表达。

7 价格影响因素

7.1 一般规定

    本章规范的影响因素是指影响自然资源价格的共性因素；影响自然资源生态价值的因素依据具体资源类别及其评估评价体系另行规定。

7.2 影响因素分类

7.2.1 依据因素基本属性分类

    依据影响因素的基本属性，可分为自然因素、社会经济因素等；各类影响因素通常可用宏观、中观、微观三种尺度下的具体影响因子表征；各类自然资源因其禀赋特征而存在的其他特殊影响因子，见相关规程、规范或技术指引。

7.2.1.1 自然因素

    自然因素主要包括气候、地貌、水文地质、土壤、自然灾害、生态状况等。

    ——建设用地评估时主要考虑的自然因素包括地貌、水文地质、自然灾害、生态状况、环境条件等。

    ——耕地、草地、林地、园地评估时主要考虑的自然因素包括气候、地貌、水文地质、土壤、自然灾害、生态状况等。

    ——矿业权评估时主要考虑的自然因素包括矿产资源的成矿地质条件、地质构造复杂程度、矿床变化规律与矿层稳定性、矿石品质及选冶性能、水文地质条件、矿产资源类型及赋存条件等。

    ——海域评估时主要考虑的自然因素包括气候、自然灾害、生态状况等。

    ——无居民海岛评估时主要考虑的自然因素包括气候、地貌、水文、土壤、自然灾害、生态状况以及淡水资源赋存条件等。

    具体评估过程中，可根据各类自然资源的具体规程、规范或技术指引增加影响因素，选择具体的影响因子。微信公众号：估价师平台

7.2.1.2 社会经济因素

    社会经济因素主要包括与自然资源相关的制度、经济政策、人口状况、经济发展水平、保护与开发利用状况、基础设施状况、规划条件、交通区位、权利状况等。

    上述因素在建设用地、耕地、园地、林地、草地、矿业权，以及海域海岛评估时均需适当考虑，具体评估过程中，可根据各类自然资源的具体规程、规范或技术指引增加影响因素，选择具体的影响因子。

7.2.2 依据因素作用尺度分类

    依据影响因素的作用尺度，可分为一般因素、区域因素、个别因素。

    ——一般因素指影响自然资源价格总体水平的自然、社会经济和行政等宏观因素。

    ——区域因素指影响待估对象所在的特定范围内部区域之间价格水平差异的中观因素。

    ——个别因素指体现待估对象具体属性特征，且影响待估对象价格水平的各类微观因素。

8 各类自然资源价格评估方法与应用要点

8.1 建设用地

8.1.1 主要评估方法

    建设用地价格的主要评估方法包括市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、公示地价系数修正法等，各方法的具体公式、适用条件、参数要求等见 GB/T 18508。

8.1.2 不同目的和权利的建设用地价格评估

8.1.2.1 划拨国有建设用地使用权价格评估

    除遵循 GB/T 18508 的一般规定外，还应关注以下内容：

    a） 划拨土地使用权价格评估时应重点考虑划拨土地使用权的权能限制对价格的影响。

    b） 采用成本逼近法评估划拨土地使用权价格时，应选用客观的土地取得及开发成本数据，合理确定土地取得费。

    c） 运用市场比较法时，应选择与估价对象相同类型的比较实例。比较实例应主要来源于政府划拨供地案例；选择实例时可不考虑供后实际用途。同一供需圈内可比实例不足三个时，可适当放宽案例选取的范围或时间要求。选择比较实例时应注意因供地政策不同造成的价格内涵差异，保障能够修正到待估对象的设定价格内涵。

    d） 通过出让土地使用权价格扣减土地增值收益的方法评估划拨土地使用权价格时，地方已公布经科学论证的土地增值收益的，可用出让土地使用权价格直接扣减相对应的土地增值收益。

    对未公布土地增值收益的地区，估价机构可在满足数理统计要求的前提下，选择案例和技术路线测算土地增值收益。仅在地方政府文件或基准地价中规定出让金缴纳比例的，不宜直接将其作为经科学论证的土地增值收益。

8.1.2.2 国有建设用地使用权出让价格评估

    应执行《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》的相关规定。

8.1.2.3 集体建设用地价格评估

    a） 城市市区内的集体建设用地价格评估可参见 GB/T18508 的有关规定；位于城市市区以外的农村集体建设用地价格评估，包括经营性建设用地、宅基地、其他建设用地，参见中估协发〔2020〕16 号文件的具体要求。

    b） 集体建设用地价格评估应特别关注市场交易主体的风险认知与偏好对价格的影响。微信公众号：估价师平台

8.2 耕地

8.2.1 主要评估方法

    耕地价格的主要评估方法包括收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、公示地价系数修正法等，各方法的具体公式、适用条件、参数要求等见 GB/T 28406 和中估协发〔2020〕16 号文件。

8.2.2 评估要点

    具体估价中，在符合 GB/T 28406 和中估协发〔2020〕16 号文件相关要求的前提下，还应关注以下内容：

    a） 收益还原法中，在总收益核算时，对于直接生产经营的，原则上应依据估价对象所在区域普遍种植的农业主导作物，核定客观正常收益水平；年收益若以实物方式支付，应以估价期日物价水平为基础，适当考虑物价变化、市场预期等因素的影响；年总费用是指在生产经营活动中所支付的正常合理必要的客观总费用，对费用支出超过或不足 1 年的，应统一折算到 1年；对采用工厂化农业经营方式的，土地纯收益中应扣除投入所形成固定资产的客观纯收益，若该固定资产在价格内涵确定的期限内需要更新，则应按其使用年限摊销费用。确定土地还原率时应注意不同土地权利、不同经营方式、不同种植类型、不同地貌类型之间土地还原率的差别。

    b） 市场比较法中，应关注比较实例价格是否包含地上农作物、农田设施及其他实物，以及种植类型、耕作制度、经营方式等；比较实例的价格内涵，原则上应与待估对象一致，不一致时应予以修正；在完成耕地定级的区域，可依据定级因素因子体系，采用定级指数计算影响因素修正系数。

    c） 成本逼近法中，土地开发费应为设定开发程度内涵下，同等地域条件下农田基本设施建设必要投入的客观费用，可采用工程预算法、类似工程费用比较法测算，也可参照当地农用地开发整理项目投资标准或中低产田改造投资标准确定；确定耕地增值收益，应综合考虑开发完成后耕地的肥力提高程度、田间配套设施水平及当地经济环境等因素，可依据开发完成后耕地单产增加水平测算。

    d） 基准地价修正法中，应关注基准地价的权利类型和地类。

8.2.3 不同目的和权利的耕地价格评估

8.2.3.1 耕地经营权流转的价格评估

    a） 估价设定年限不得超过当地政策规定的上限及承包期（或其他合法持有年期）的剩余年限。

    b） 运用收益还原法评估经营权价格时，土地还原率一般略高于承包经营权；流转合同对受让方有土地改良等投入要求的，可在费用中合理体现。

    c） 运用市场比较法时，比较实例应为同区域、同类型耕地的交易实例，或相同区域、相同种植经营类型前提下，可修正为相同权利类型的交易实例。

    d） 运用公示地价系数修正法时，应注意公示地价的内涵，采用与估价对象权利相一致的公示地价。微信公众号：估价师平台

    e） 如果经营权流转合同中有特殊约定，应考虑其对土地权能、权益的影响，进行适当修正。

8.2.3.2 耕地抵押的价格评估

    除执行 8.2.3.1 的相关规定外，抵押估价应关注以下内容:

    a） 估价中应体现谨慎原则，在谨慎预期下，按照合法合规的现状用途，并充分考虑承包合同或流转合同约定。

    b） 采用收益还原法估价时，考虑到抵押物处置时受流转合同的限制，其变现风险增大，经营权抵押估价中的土地还原率一般略高于承包经营权抵押的土地还原率。

8.3 园地

8.3.1 主要评估方法

    园地价格的主要评估方法包括收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、公示地价系数修正法等，各方法的具体公式、适用条件、参数要求等见 GB/T 28406。

8.3.2 评估要点

    具体估价中，在符合 GB/T 28406 相关要求的前提下，还应关注以下内容：

    a） 待估对象包含地上经济作物或有关设施的，应考虑地上经济作物的现状价格或有关设施对园地价格的影响。

    b） 适当考虑特殊的土壤及气候条件对园地利用产生的垄断收益及垄断价格。

    c） 采用收益还原法时，可考虑待估对象地上经济作物的现状及生长阶段，依据其经济寿命周期及生产发育状况，分阶段计算年总收益及年总费用；对产量有大、小年规律的经济作物，收益或费用数据应采用连续若干年期的客观平均值；在经济寿命周期末年，应根据估价设定条件，考虑是否包含地上果树的木材收益；年总费用核算时，应考虑销售费用；对于投入所形成的固定资产，若该固定资产在价格内涵确定的使用期内需要更新投资，则应按其使用年限摊销费用。确定园地还原率时应综合考虑经营投入高、周期长、市场不确定性大等风险。微信公众号：估价师平台

    d） 采用市场比较法时，应特别关注比较实例交易价格的构成与待估对象是否一致，若不一致应进行调整；比较实例的经济作物种类、利用方式应与待估对象一致或可进行一致性修正。

8.4 林地

8.4.1 主要评估方法

    林地价格的主要评估方法包括市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价修正法等，各方法的具体公式、适用条件、参数要求等见附录 A。

8.4.2 评估要点

    除附录 A 中明确的技术要求之外，还应注意以下内容：

    a） 当待估对象包含林木时，林木部分按现状进行价格评估；

    b） 在评估林地价格时，应充分考虑林木状况、基础设施及开发利用方式对林地价格的影响；

    c） 采用市场比较法评估林地价格时，如比较实例的林木类别及林地开发经营方式与评估对象不一致，应进行一致性调整；

    d） 运用基准地价系数修正法时，应采用与待估对象权利相一致的基准地价进行适当修正。

8.4.3 不同目的和权利的林地价格评估

    a） 承包林地价格评估方法主要采取收益还原法，如有市场比较实例，也可采用市场比较法。

    b） 林地出租（转包）价格的评估可采用收益还原法和市场比较法。

    c） 林地租金标准应与林地宗地的正常地价标准相均衡。租金标准的评估可通过林地宗地的正常土地使用权价格标准折算，也可采用市场比较法、收益还原法等直接评估。

    d） 林地作价出资（入股）价格评估，可采用市场比较法、剩余法或收益还原法，并应在估价报告中分析出资风险。林地作价出资（入股）价格评估应明确待估对象的权利状况，关注林地的林木收益、承包经营期限、有无其他经营或权利限制等因素。

    e） 林地拍卖价格评估可采用剩余法、市场比较法或收益还原法，并应在估价报告中说明未来市场变化风险和预期强制处分等因素对拍卖价格的影响。

8.5 草地

8.5.1 主要评估方法

    草地价格的主要评估方法包括收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、基准地价修正法等，各方法的具体公式、适用条件、参数要求等见 GB/T 28406 和附录 B。

8.5.2 评估要点

    除 GB/T 28406 和附录 B 中明确的技术要求之外，还应注意以下内容：

    ——承包草地的价格评估应综合考虑草地的土壤质量、收益水平、草地承包经营期限、有无其他经营或权利限制、基础设施状况与水平等方面因素；

    ——草地租金评估可通过该宗地的正常草地使用权价格标准折算，也可调查租赁案例采用市场比较法等直接评估。草地承包、转包费可参照草地租金评估方法进行评估；

    ——草地拍卖估价，可采用收益还原法、市场比较法和剩余法确定其价格，草地拍卖的年限不应超过法定最高年限；

    ——草地抵押价格评估，可采用市场比较法、收益还原法、剩余法和成本逼近法等，应在估价报告中说明未来市场变化风险和预期强制处分等因素对抵押价格的影响。

    ——草地作价出资（入股）价格评估，可采用市场比较法、收益还原法、剩余法等确定其价格。

    应在估价报告中说明作价出资（入股）的风险。

    ——在评估放牧草地价格时，应区分连续放牧与划区轮牧等不同的放牧制度；采用收益还原法时，其经营收益来源于牲畜的出售收益，在测算总收益时应考虑出栏率和牲畜生长期等，收益和费用数据一般宜采用连续 3 年~5 年的客观平均值；采用市场比较法评估放牧草地价格时，可比实例的草地类型、放牧制度等因素应与待估对象一致。

    ——在评估牧草生产草地价格时，应考虑轮割制度和草群结构、草群品质，区分牧草地、药用草地以及蜜源草地等不同的植物类型；采用收益还原法时，其经营收益主要包括草场经营使用费及打草收益，计算纯收益时可采用近 3 年的收益和费用数据客观平均值；采用市场比较法时，可比实例的草地植被类型、轮割制度等因素应与待估对象一致。微信公众号：估价师平台

8.6 其他土地

    以土地适宜性评价为基础，结合估价目的，遵循合理有效利用原则确定开发利用方式，参照相对应的用地类型及其价格评估要点评估。

8.7 矿业权

8.7.1 主要评估方法

    矿业权评估方法包括基准价因素调整法、交易案例比较调整法、单位面积倍数法、资源价值比例法、收入权益法、折现现金流量法、勘查成本效用法、地质要素评序法、折现现金流量风险系数调整法等主要评估方法。

    ——采矿权适用的评估方法包括基准价因素调整法、交易案例比较调整法、收入权益法和折现现金流量法；探矿权评估除前述方法外，还适用单位面积倍数法、资源价值比例法、勘查成本效用法、地质要素评序法、折现现金流量风险系数调整法。

    ——矿业权出让收益评估方法包括基准价因素调整法、交易案例比较调整法、单位面积倍数法、资源价值比例法、收入权益法、折现现金流量法、勘查成本效用法等；前述方法同时适用于与矿产资源所有权相关的出让权益价值评估。

    各方法的具体公式、适用条件、参数要求等见中国矿业权评估师协会 2007 年第 2 号、2017 年第 3号文件的有关规定。

8.7.2 评估要点

    除应遵循明确的技术要求之外，还应注意以下内容：

    ——基于不同的权利，应充分关注适用于采矿权和探矿权间不同的评估方法；探矿权评估时还应区分不同勘查阶段（普查、详查、勘探）所适用的评估方法。

    ——基于不同的评估目的，应充分关注矿业权出让和矿业权转让之间待估对象与范围的衔接；矿业权转让评估时，应关注矿业权是否全部或部分有偿处置。

    ——应特别关注矿产资源储量报告的评审备案情况：当矿产资源储量报告无需评审备案时，应按照相关储量报告管理要求进行矿业权评估；当评审备案相关资料较早时，应充分利用原有地质勘查资料进行矿业权评估；当矿产资源储量报告有评审备案文件时，应按照评审备案的资源储量进行矿业权评估。

    ——应特别关注不同时间节点的矿山设计资料的联系和区别。

8.8 海域和无居民海岛

8.8.1 海域主要评估方法

    海域价格的主要评估方法包括收益还原法、成本逼近法、剩余法、市场比较法、海域基准价系数修正法等。海域基准价系数修正法的具体公式见附录 C，其余各方法的具体公式、适用条件、参数要求等见 HY/T 0288。

8.8.2 无居民海岛主要评估方法

    根据适宜性原则，可选择《城镇土地估价规程》中与无居民海岛特征相匹配的评估方法。

9 生态保护补偿和生态环境损害赔偿评估

9.1 适用范围

    本文件所述的自然资源生态系统指森林、草原、湿地和海洋等生态系统。

    ——生态保护补偿是指对生态环境或生态系统保护贡献者进行补偿的制度安排。生态保护补偿一般包括两方面内容：一是对个人或区域保护生态系统和环境的投入成本或放弃发展机会的损失的经济补偿；二是对具有重大生态价值的区域或保护对象进行保护性投入。

    ——生态环境损害赔偿指人类在自然资源的开发利用活动中，对生态系统造成干扰，引起生态系统或生态因子中的某些要素发生变化，进而导致生态系统的生态功能下降及服务价值损失，由责任方对其开发活动造成的生态系统服务损失或者生态环境损害进行补救或补偿；包括消除和减轻损害等的措施费、生态修复费用和期间损害的生态损失费。微信公众号：估价师平台

9.2 生态保护补偿价格评估

9.2.1 评估方法

9.2.1.1 成本法

    a）基本公式

    Pb=（∑Pi）·α

    式中：

    Pb——生态保护补偿价格；

    Pi ——生态系统建设和维护的各项成本，包括个人和企业的直接损失、生态系统建设成本、态系统管护成本等；

    α——生态保护补偿系数，介于 0-1 之间，应结合区域的经济发展水平、支付能力、生态环境重要程度、生态区位等综合确定；国家和地方有规定的可从其规定。

    b）应用要点

    在具体估价时，应关注以下内容：

    ——宜根据既定的生态保护补偿办法确定各项成本费用的确定方法，一般情况，个人直接损失、企业直接损失、生态系统建设成本等费用一次性进行补偿，生态管护成本和区域发展机会成本按年进行补偿；

    ——若前述生态保护补偿办法中将个人直接损失、企业直接损失、生态系统建设成本等费用分若干年持续补偿，则应将其按补偿年限进行分摊；

    ——对于某些既有生态系统，当仅需对生态系统管护成本和区域发展机会成本进行补偿时，一般按年度计算补偿费用，可不计个人直接损失和生态系统建设成本。

9.2.1.2 生态系统服务价值比例法

    a）基本公式

    Pb=V·α

式中：

   Pb——生态保护补偿价格；

   V——生态系统服务价值；

   α——生态保护补偿系数。

   b）应用要点

   在具体估价时，应关注以下内容：

   ——生态系统服务价值评估时，可根据森林、草原、湿地和海洋等生态系统的特点、生态系统服务功能的重要性，以及资料的可获取性和可靠性，选择服务功能指标，构建生态系统服务价值评估指标体系，并进行量化；常用估价方法包括直接市场法、替代市场法或模拟市场法；

    ——生态系统服务功能指标选择和量化的具体方法，可参照GB/T31118、GB/T 38582、LY/T 2735、LY/T2899、GB/T 28058 等标准的相关规定；

    ——生态保护补偿系数应结合区域的经济发展水平、支付能力、生态环境重要程度、生态区位等综合确定；国家和地方有规定的可从其规定。

9.2.2 评估程序

    a）准备工作

    了解生态系统的背景资料，生态系统建设与保护的基本状况，根据待估对象的实际情况，初步确定评估工作的主要内容、所需参数和数据。初步分析生态系统的基本情况和生态环境特征，确定评估调查的范围，编制评估工作方案，明确下阶段进行生态保护补偿评估工作的主要内容。

    b）相关调查

    根据生态保护补偿评估工作方案进行