今年3月16日，自自然资源部在官网发布了一份《工业项目建设用地控制指标（征求意见稿）》，该征求意见稿是在2008年出台的《工业项目建设用地控制指标》（国土资发〔2008〕24号）文件基础上进行了修订，旨在进一步规范工业项目建设用地管理，促进土地资源节约和高效利用。 《控制指标》由规范性指标和推荐性指标组成。规范性指标包括容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重等3项；推荐行指标包括固定资产投资强度、土地产出率、土地税收等3项。1. 容积率容积率是指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。反映项目对土地的空间利用情况，是衡量土地利用的强度的重要尺度之一。容积率=项目总建筑面积/项目总用地面积
《控制指标》给出了工业项目建设用地容积率的最低值，不同行业所给定的容积率最低值在0.5~1.1之前有所不同。如石油、煤炭及其他燃料加工业容积率不得低于0.5；农副食品加工业，食品制造业，酒、饮料和精制茶制造业，烟草制品业容积率不得低于1；纺织服装、服饰业，皮革、皮毛、羽毛及其制品和制鞋业，文教、工美、体育和娱乐用品制造业，计算机、通信和其他电子设备制造业，仪器仪表制造业等容积率不得低于1.1。但在实际上，为提升土地利用效率，政府往往会在符合规划的前提下，鼓励企业尽可能把容积率做高。
2. 建筑系数建筑系数是指项目用地范围内各种建筑物、用于生产和直接为生产服务的构筑物占地面积总和占总用地面积的比例。反映项目对土地在平面上的利用情况，是衡量土地利用强度及合理性的尺度之一。建筑系数=（建筑物占地面积+构筑物占地面积+堆场用地面积）/项目总用地面积X100%。
《控制指标》同样给出了工业项目建设用地建筑系数的最低值，也因行业的不同而有所差异。对于一般行业，建筑系数不得低于40%，化工制造、金属冶炼等个别行业建筑系数最低值可以放宽到30%。
3. 行政办公及生活服务设施用地所占比重指项目用地范围内行政办公、生活服务设施占用土地面积（或建筑面积比例计算的占用土地面积）占总用地面积的比例。反映项目中非生产配套设施使用土地的情况，是反映企业内部用地结构合理性的重要尺度之一。行政办公及生活服务设施用地所占比重=行政办公、生活服务设施占用土地面积/项目总用地面积X100%。当无法单独计算行政办公和生活服务设施占用土地面积时，可以采用行政办公和生活服务设施建筑面积占总建筑面积的比重计算得出的占用土地面积代替。《控制指标》要求行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%，且建筑面积不得超过总建筑面积的15%，不得分割转让，严禁建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。针对这一项硬指标，很多企业打起来擦边球，如把办公和研发一并写成厂房，按照厂房来报批，或者以建设宿舍的名义开发住宅，再通过销售获取利润。
为此，《控制指标》再规定：单体大型工业项目，按照工业用地落实用途的战略性新兴产业、先进制造业项目，项目用地范围内可以增加研发、创意、设计、检测、中试设施，增加的建筑面积不得超过工业项目总建筑面积的15%，不得分割转让。
而在今年7月出台的《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号 ）中提出，为扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，经城市人民政府同意，在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。同时，闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。4. 固定资产投资强度项目用地范围内单位土地面积上的固定资产投资额。反映单位土地上项目固定资产投资情况，是衡量工业用地投入水平的重要尺度。固定资产投资强度=项目固定资产总投资/项目总用地面积。其中项目固定资产总投资包括厂房、设备和地价款。
5. 土地产出率项目用地范围内单位土地面积上的主营业务收入。反映单位土地上项目的产出情况，是衡量土地产出水平的重要指标。土地产出率=项目营业收入/项目总用地面积。
6. 土地税收项目用地范围内单位土地面积上上缴税金数量。反映单位土地上项目的税收情况，是衡量土地产出水平的另一个重要指标。土地税收=项目税金上缴总额/项目总用地面积。四、工业用地使用年限《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，工业用地最高年限为50年。
此前，我国各地工业用地出让大多采用最高年限；而有关研究机构的报告指出，世界500强公司平均寿命约40—42年、世界1000强公司平均寿命约30年，我国企业的平均寿命只有3.7年，其中中小企业的平均寿命仅2.5年，集团企业的平均寿命仅7—8年。
因此这几年国内不少地区（主要是发达省、市）为了提升土地集约化程度、加快土地流转效率，推出了工业用地弹性年期出让，把出让年限缩短到了10-50年不等（10-20年较为常见）。
如广东明确工业项目采取出让或租赁方式供应土地的“均原则上不超过20年”，而对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等，则需经地级以上市人民政府认定后，以认定的出让年期出让，最高不超过50年。
五、闲置土地如何处理？根据《闲置土地处置办法》第十四条，由于企业原因导致的闲置：① 未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本。
② 未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《土地管理法》第三十七条和《城市房地产管理法》第二十六条规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。
但在实际操作中，政府对收回闲置土地态度非常谨慎，处理方式也以灵活处置为主，包括勒令企业限期开发建设、用地置换等，反复整改无效后才会考虑收回土地。
由于政府原因导致的闲置，根据《闲置土地处置办法》第十二条规定，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式处置：
① 延长动工开发期限，签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。
② 按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续。
③ 由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。
④ 协议有偿收回国有建设用地使用权。
5、置换置换其它价值相当、用途相同的土地。
六、工业用地能抵押贷款吗？工业用地属不动产抵押土地的一种，根据工业用地的分类和土地所有权，可以申请银行贷款。贷款具体金额，银行会对土地使用权价值及地上的建筑物进行估价得出。
但有一点需要注意，若土地是集体所有，银行一般只评估厂房建筑物价值，土地价值可能不算在内。
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发布日期：2021-10-28 
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